「公司注冊平臺」不動產進項稅額分期抵扣增值稅政策要點口訣
2021-04-20 18:06:44
2016年5月1日以后增值稅一般納稅人(以下簡稱納稅人)取得并以人民幣核算的房地產，以及2016年5月1日以后在建的房地產，依據
《關于全面推進增值稅轉型改革的通知》(國稅發〔2016〕36號)
及其附件，結合商務部2016年第15號新聞稿，
房地產進項稅分期抵扣暫行規定
明確規定兩年內從銷項稅額中扣除進項稅額(簡稱進項稅額分期扣除)，部分增值稅政策描述如下:
⊙同樣的房產，房屋不上市
。
注:納稅人在2016年5月1日以后取得并經人民幣核算的房地產，包括必要購買、接受捐贈、接受融資入股、出售取得的房地產，進項稅分階段扣除。中小企業在房地產開發中單獨開發的房地產項目、投資租賃的房地產以及在施工現場修建的臨時建筑和建筑物，不適用分期抵扣進項稅額的明確規定。
⊙非收購在建、新改擴建
。
注:在建房地產的建設不屬于已取得的房地產，是指納稅人在建的附加、改建、擴建、修繕和裝飾性房地產的建設。
原始價值是市場價格和折舊后的剩余市場價值
。
注:房地產原值是指收購房地產時的購買市場價格或份額；房地產的原值是扣除已經計提的折舊后的市場價值；房地產市值率=(房地產市值÷房地產原值)×100%(以前用過)。
⊙增值超過50%，分期到賬
。
注:2016年5月1日以后，納稅人購買的運費(指構成單一房地產的材料和電子設備，包括建筑裝飾材料和給排水、供暖、公共衛生、照明、照明、通訊、石油天然氣、消防、中央空調度、電梯、電機、信息建筑設備設施)及設計公共服務和建筑公共服務， 其中用于新建房地產或改建房地產的，15號文要求納稅人對房地產和在建房地產分別建帳，包括簡單公司注冊平臺、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的稅務項目，分別記錄和匯總房地產和在建房地產的生產成本、費用、扣稅票據和進項稅額抵扣情況(樣式自行確定)，并留存審批。
一月60%，一年后
。
注:進項稅額分期抵扣應取得2016年5月1日以后開具的有效增值稅抵扣聯，抵扣聯注明或計算的進項稅額的60%在取得抵扣聯時當期(月)銷項稅額中扣除；40%計入待抵扣進項稅額，從取得抵扣聯的1月起第13個月從銷項稅額中抵扣。納稅人應對不同房地產和在建房地產項目抵扣的進項稅進行審核。但是，納稅人出售其獲得的房地產或在建房地產項目，并取消它們
金融事務
登記時，允許在公司登記注銷清算時，從出售當期(月)或平臺期(月)的銷項稅額中扣除應扣除的進項稅額。
⊙購買并移交施工，40%移交到貨
。
注:公司注冊平臺:購買時已扣除進項稅的運費和公共服務，如果轉移到在建房地產項目建設，則在轉移當月(月)從進項稅中扣除已扣除進項稅的40%，從轉移當月1月起第13個月從銷項稅中扣除待扣除進項稅。
⊙簡單免費看，社會福利加消費者
。
注:進項稅額不能從銷項稅額中扣除的房地產，僅指計稅方法簡單且免稅的應稅項目
增值稅
用于工程項目、集體福利或個人消費的房地產。未分配給上述項目的房地產的進項稅額可以從銷項稅額中扣除。
⊙所有傷亡轉移出去，到了也留不住
。
注:在建房地產項目施工中發生非正常傷亡時，從外購運費、設計公共服務、建筑公共服務中扣除的進項稅額，在當期(月)轉出；應抵扣的進項稅額不得抵扣。例外是要抵扣的進項稅不能抵扣，即事后不能再抵扣，一般要轉出。
⊙已沖抵，乘以市值率
。
注:已扣除進項稅的房地產，發生非正常傷亡或改變用途的，按簡單計稅法計稅項目配備，免征
增值稅
對于工程項目、集體福利或個人消費，可抵扣進項稅額按以下公式計算:
不可抵扣進項稅=(可抵扣進項稅+可抵扣進項稅)×房地產市場價值率
可抵扣進項稅額小于或等于該房地產可抵扣進項稅額的，在該房地產發生變動的當月從進項稅額中扣除可抵扣進項稅額。可抵扣進項稅額低于該房地產的可抵扣進項稅額的，應當在該房地產改變用途的當月從進項稅額中扣除可抵扣進項稅額，并從該房地產的可抵扣進項稅額中扣除可抵扣進項稅額和可抵扣進項稅額的利息。例外情況是，如果扣除可抵扣進項稅后，房地產的剩余金額仍可按原計劃在第13個月從銷項稅中扣除。
例如，假設納稅人A在2016年5月底購買了房地產A，取得了1月份開具的增值稅專用發票，表明進項稅額為100萬元。5月底抵扣進項稅額60萬元，計入待抵扣進項稅額40萬元。11月底，房產A變更用途。此時市場價值率為95%，無法抵扣的進項稅計算=(60+40)×公司注冊平臺95% 11月末，可抵扣進項稅應從進項稅(轉入進項稅)中抵扣60萬元，不動產A公司注冊平臺應抵扣進項稅35萬元(進項稅95萬元，利息60萬元不能抵扣)。房地產A的可抵扣進項稅額為人民幣5萬元，可按原第13個月即2017年5月底從銷項稅額中抵扣。
⊙不可沖銷，取票據市值
。
注:按照明確規定不允許抵扣進項稅的房地產用于變更，用于允許抵扣進項稅的項目的，變更后的次月可抵扣進項稅按以下公式計算。
可抵扣進項稅額=增值稅抵扣聯注明或計算的進項稅額×房地產市場價值率
按照明文規定計算的可抵扣進項稅額的60%將在使用變更后的次月從銷項稅額中扣除，40%計入待抵扣進項稅額，從使用變更后的次月起的第13個月從銷項稅額中扣除。但按照上述明確規定計算的可抵扣進項稅除外，應取得2016年5月1日以后開具的有效增值稅抵扣聯。
例如，假設上述納稅人A的公司房產A在2017年11月再次變更允許抵扣進項稅，此時的市值率為85%。根據公司注冊平臺2016年5月末開具的增值稅專用發票，注明進項稅額為100萬元，計算出的抵扣進項稅額為100 × 85% = 85萬元。12月底從銷項稅額中扣除。
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